El problema de la vivienda en España: A tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda

 

Decíamos ayer El problema de la vivienda en España: Una perspectiva geográfica a sus ramificaciones en el Urbanismo.

Decíamos antes de ayer El problema de la vivienda en España. Una aproximación histórica al fenómeno de la especulación inmobilaria.

y decíamos el lunes El problema de la vivienda en España.

 

Voy a publicar aquí una serie de recomendaciones a hacer ante el paso de comprar una vivienda. Los pasos y requisitos que indico se basan en mi experiencia personal y en las necesidades que he tenido recientemente. Son, por lo tanto, el resultado de un aprendizaje tras una situación penosa que no se ha aliviado pese a tener un profesional inmobiliario (de hecho se ennegreció) y en la que ha tenido mucho que ver el lugar en el que se encuentra la vivienda que nos gustó, tras un arduo proceso de búsqueda y de visitas a viviendas en oferta.

En ese primer paso, la búsqueda de vivienda, es fundamental, sobretodo para no perder tiempo, y en muchas ocasiones dinero, si hay que pagar las gestiones de una agencia, tener muy claro el formato de vivienda que se quiere. Reflexionar y realizar un trabajo previo de investigación sobre el mercado de la vivienda en el que queremos vivir. Su localización geográfica y también social. Y desde luego, no perder nunca de perspectiva las condiciones de la vivienda: número de habitaciones y baños, capacidad de almacenamiento, estado y naturaleza de la cocina, plazas de aparcamiento, exteriores, luminosidad, etc.,etc.,... Y por supuesto, las condiciones físicas y también legales de la propiedad en la que al final vamos a pagar.

Cosas a tener en cuenta al comprar una casa:

1. Nota simple Registro de la propiedad → quién es el propietario y si hay cargas. Siempre hay que comprobar que la vivienda se encuentra libre de cargas.
   Certificación registral tiene carácter de documento público jurídico.

2. Tener en cuenta si ha pasado Inspección Técnica de Edificios (ITE). A partir de los 50 años de construcción es obligatoria pasarla cada 10 años. Ver si está vivienda la ha pasado ya.

3. ¿Existe comunidad de propietarios y/o de vecinos? Puede acarrear más gastos. Si la hay certificar si hay morosidad, gastos comunes, imprevistos, proyectos que requieran derramas, y obtener los estatutos.

4. Ayuntamiento → Ver si hay algún proyecto para la zona, cambio de función del suelo prevista en el PGOU, si existe alguna denuncia, etc.
   También valorar el IBI que paga esta vivienda cada año, actualmente.

   1. Fuera de Ordenación (FO), esta es quizás la primera de las cosas que deberías averiguar, ver si está en el PGOU (Plan General Metropolitano de Ordenación Urbana) del Ayuntamiento al que pertenece o no. Si la vivienda está Fuera de Ordenación vas a tenerlo realmente complicado si tienes que solicitar los suministros básicos, por no decir que casi imposible.

   2. Situación legal. Averigua la situación legal en que se encuentra la casa, así evitarás comprar las multas, deudas o heredar problemas que el vendedor no te ha dicho. Para ello puedes ir al registro de la propiedad y no está de más pedir información también al propio Ayuntamiento.

   3. Licencias del suelo, uso, obras, residuos y recogidas de basuras, etc.

5. Estado de la vivienda: Fontanería, electricidad, techumbre, cimentación, muros, etc.

6. Conocer el valor mínimo de la vivienda. Las comunidades autónomas fijan unos precios mínimos a los que se puede vender un inmueble, para evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al real y así pagar menos impuestos. Este valor mínimo se calcula habitualmente tomando como referencia el valor catastral, al que se le aplica un coeficiente corrector en función de la ubicación del inmueble, su antigüedad, etc.

7. ¿certificación tasacional para conocer el valor exacto de la propiedad?

8. Gastos asociados a la compra: Inmobiliaria, notaria, escritura pública, inscripción en el registro, tasas e impuestos (IVA, transmisiones patrimoniales,), costes, etc.

   1. Impuestos: artículo 1455 del Código Civil, establece que “los gastos por la escritura pública corren a cuenta del vendedor, y los de primera copia y posteriores a la venta, se hará cargo el comprador.”
      En cuanto a los impuestos:
      - El comprador pagará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
      - El vendedor en la declaración del IRPF, tributará por una pérdida o ganancia patrimonial.
      - El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo pagará el vendedor si corresponde con el año en el que se efectúa la compraventa.
      - Al tratarse de fincas rústicas, no está el Impuesto de plusvalía, pero sí lo habrá para viviendas, y lo pagará el vendedor.

9. Ver qué sucede con el tema del seguro del hogar.

10. Dar un par de buenos paseos por la zona. Sobretodo ahora en verano, uno de tarde-noche. O ir con el coche y dar una vuelta.

11. Conexiones: Teléfono e Internet.

Información sobre el inmueble

• Calificación y clasificación del suelo: Verifica si la vivienda está ubicada en suelo urbano consolidado, urbanizable, o no urbanizable, y las implicaciones legales que ello conlleva.

• Conformidad con el planeamiento urbanístico vigente: Comprueba si la vivienda cumple con las normativas y planeamientos municipales aplicables, o el planeamiento correspondiente (normas urbanísticas municipales)

• Licencia de primera ocupación: Confirma que la vivienda cuenta con la licencia de ocupación que acredita que su construcción se ajusta al proyecto aprobado.

• Cargas y servidumbres urbanísticas: Verifica si la propiedad está sujeta a algún tipo de carga o limitación, como zonas de cesión obligatoria o derechos de paso.

Información sobre el edificio y la construcción

• Estado de conservación: Asegúrate de que la edificación cumple con las condiciones de habitabilidad y no tiene órdenes de rehabilitación o derribo pendientes.

• Adecuación a normativas específicas: Confirma que cumple con normas ambientales, acústicas, o de protección del patrimonio si es aplicable.

Información adicional

• Historial urbanístico: Revisa si existen modificaciones puntuales o ajustes normativos recientes que afecten a la parcela o al edificio.

• Documentación registral y catastral: Verifica que la descripción en el Registro de la Propiedad y en el Catastro coincide con la realidad física y urbanística.

Procedimientos recomendados

• Consulta con el Ayuntamiento: Pide un certificado urbanístico y asegúrate de que la vivienda se ajusta al planeamiento vigente

Qué información puedo pedir a un ayuntamiento sobre la vivienda que quiero comprar


#### 1. Información sobre la situación legal de la propiedad

Una de las primeras cuestiones a considerar al comprar una vivienda es su situación legal. Es esencial asegurarse de que la propiedad no tenga problemas legales que puedan afectar la compra. Por ello, es recomendable solicitar al ayuntamiento:

- **Certificado de dominio**: Este documento proporciona información sobre quién es el propietario actual de la vivienda y si existen cargas o gravámenes sobre la misma, como hipotecas, embargos o cargas fiscales.

- **Historial de regulaciones**: Preguntar sobre cambios en la normativa urbanística que hayan afectado a la propiedad puede ofrecer una visión clara de su situación legal y de posibles futuras limitaciones.

- **Licencias de obras**: Es importante verificar que cualquier obra realizada en la vivienda cuenta con las licencias correspondientes y se llevó a cabo conforme a la normativa vigente.

#### 2. Información urbanística

El planeamiento urbano de la zona donde se encuentra la vivienda también es un aspecto crucial en el proceso de compra. Algunos de los datos relevantes que se pueden solicitar incluyen:

- **Plan de urbanismo local**: Este documento describe cómo se desarrollará la zona y si hay planes para nuevas construcciones, infraestructuras o servicios públicos que puedan impactar en la calidad de vida.

- **Clasificación del suelo**: Preguntar sobre si el terreno está clasificado como urbano, rural o de especial protección puede influir en posibles usos futuros de la propiedad.

- **Regulaciones sobre edificabilidad**: Esto incluye saber cuántos metros cuadrados se pueden construir, qué alturas se permiten y otras restricciones que podrían ser relevantes si se piensa en hacer reformas o ampliaciones.

#### 3. Servicios e infraestructuras

La ubicación de la vivienda también juega un papel esencial en la toma de decisiones. Por lo tanto, es útil obtener información sobre los servicios públicos y las infraestructuras disponibles, tales como:

- **Acceso a transporte público**: Conocer la cercanía a estaciones de metro, autobuses u otros medios de transporte puede afectar la movilidad y calidad de vida.

- **Equipamientos y servicios**: Solicitar información sobre la proximidad a hospitales, centros educativos, parques y zonas comerciales es fundamental para evaluar la conveniencia del lugar.

- **Estado de las infraestructuras**: Preguntar sobre el estado de carreteras, redes de saneamiento y suministro de agua puede prevenir sorpresas desagradables en el futuro.

#### 4. Cargas fiscales y regulaciones locales

Las implicaciones fiscales y regulatorias son otro aspecto esencial a considerar. Es aconsejable preguntar al ayuntamiento sobre:

- **Impuestos asociados a la propiedad**: Infórmate sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos locales que se aplican a la vivienda.

- **Normativas comunitarias**: Comprender las normas que rigen la convivencia en áreas residenciales, como horarios de descanso y normas sobre mascotas, puede ayudar a evitar conflictos con los vecinos.

- **Subvenciones y ayudas disponibles**: En algunos casos, los ayuntamientos ofrecen programas de asistencia financiera o subsidios para la compra de viviendas. Conocer estas opciones puede aportar un alivio económico significativo.

#### 5. Información ambiental

El estado ambiental de la zona es otro aspecto que puede influir en la decisión de compra. Se debe solicitar:

- **Estudios de impacto ambiental**: Estos estudios evalúan cómo afectaría un plan de desarrollo al medio ambiente y pueden mostrar riesgos potenciales relacionados con la salud y bienestar de los residentes.

- **Información sobre inundaciones o riesgos naturales**: Es crucial conocer si la propiedad está en una zona propensa a inundaciones, deslizamientos de tierra o cualquier otro riesgo natural que pueda impactar la seguridad de los residentes.

#### 6. Proyectos futuros

La planificación futura de la zona también es un factor determinante al momento de decidir sobre la compra de una vivienda. Preguntar sobre:

- **Proyectos de desarrollo urbano**: Conocer sobre planes para nuevas construcciones, centros comerciales o cambios en la infraestructura puede ayudar a anticipar cómo podría cambiar la vecindad en el futuro.

- **Planes de rehabilitación o mejora urbana**: Algunas áreas pueden estar sujetas a procesos de revitalización que pueden aumentar el valor de la propiedad a largo plazo.

 

Por último, mi recomendación definitiva es una vez que se ha decidido la vivienda que queremos comprar es acudir al ayuntamiento donde está ubicada y solicitar el certificado de infracción inmobilaria. Será necesario pagar la tasa correspondiente y asumir la espera administrativa, pero aún dependiendo de contenidos que incluyen unos ayuntamientos u otros, ofrecerá el estado legal de la propiedad. El histórico de actuaciones culminado con la información sobre si pende algún tipo de investigación inmobilaria o adminsitrativa, multas o incluso amenaza de derribo. Por eso es un documento muy válido y necesario, y se puede solicitar incluso antes de pagar unas arras o comenzar el proceso para firmar una hipoteca. En el último paso, en el levantamiento de escritura, el notario, gracias a la nueva ley hipotecaria aprobada en 2022 y modificada tanto en julio de 2025 como para este enero, tiene la obligación de comentar esta situación del estado de la vivienda en conversación privada con los compradores, dando los pormenores de lo que supondrá adquirir la propiedad. Pero se pueden ahorrar innumerables quebraderos de cabeza antes de llegar a ese momento ejerciendo este derecho.

 

 

 

El problema de la vivienda en España: Una perspectiva geográfica a sus ramificaciones en el Urbanismo

 

Decíamos ayer El problema de la vivienda en España. Una aproximación histórica al fenómeno de la especulación inmobilaria

y decíamos antes de ayer El problema de la vivienda en España 

 

Las problemáticas urbanas en la ciudad contemporánea

El reto más importante de la ciudad contemporánea en la actualidad tiene que ver con la composición socio-económica de sus habitantes y cómo esta se traslada a las realidades urbanas. La desigualdad social no es nueva en el plano y la realidad de las ciudades, pero en el momento presente se ha acentuado generando entornos urbanos excluyentes donde la segregación por motivos económicos (y también raciales o étnicos) es cada vez más fuerte y tajante (Sevilla et al. 2013: 132). Como plasma Gottdiner “Unos pocos van en limusina mientras el resto esperamos el autobús” (Sevilla et al. 2013: 120).

Actualmente, la desigualdad social crece en todo el mundo. El hegemónico modelo neoliberal y las recetas de austeridad que se han aplicado tras la Gran Recesión de 2008, provocada entre otras cosas por la propia desregulación de las actividades económicas y financieras, han castigado a las clases bajas aumentando la desigualdad social. En este sentido, tal y como resalta Goonewardena, las políticas que han cedido todo lo relativo a la vivienda a un mercado dominado por las élites han resultado claramente perjudiciales (Sevilla et al. 2013: 118). Los barrios populares, de clase trabajadora, ahora habitados por las oleadas de migrantes foráneos se estigmatizan, pierden su dinamismo y se deterioran (Sevilla et al. 2013: 113). Por contra, las clases pudientes se enclaustran en sus entornos privilegiados negando el acceso al resto de habitantes. Este fenómeno no sólo se da en áreas privadas de urbanizaciones, sino que se extiende a los centros históricos de las ciudades donde la capacidad económica expulsa a las personas de pocos recursos, tanto en su rol de habitantes en búsqueda de vivienda, como de consumidores.

Sin estar totalmente desligado de la cuestión de la desigualdad social como remarca Bodenschatz (Sevilla et al. 2013: 113), el otro gran reto que tiene que acometer la ciudad contemporánea es todo lo relativo al cambio climático. La sostenibilidad en las urbes es un principio básico que aparece directa o indirectamente en todas las colaboraciones (Sevilla et al. 2013: 109). Se trata de lo irracional e ilógico de un sistema económico, expresado en nuestras ciudades, basado en el consumismo, una movilidad urbana sin planificar (Sevilla et al. 2013: 129) y dependiente de los combustibles fósiles y el vehículo privado y de la mercantilización del espacio público como señala Manuel Delgado (Sevilla et al. 2013: 116).

La ciudad tiene ante sí retos enormes que pasan por la planificación y el consenso a distintas escalas y niveles (Sevilla et al. 2013: 120), en un fenómeno que necesariamente tiene que formar parte de los debates económicos y sociales de alcance global para poder dar soluciones eficientes y duraderas.

Sobre la gentrificación o elitización de las ciudades

Entendemos por gentrificación o elitización del suelo urbano al proceso por el que se sustituye a la población residente de un entorno urbano concreto, por nuevos moradores de mayor capacidad económica. Esta sustitución es excluyente en el sentido de que se expulsa a los antiguos habitantes al no poder estos acometer las subidas de precio de la vivienda o del consumo en el propio lugar. Su puesto lo ocupan miembros de clase media-alta, en un aburguesamiento, que se produce tanto en el medio físico, como en el social (Díaz Parra 2013: 3).

Este proceso, de larga duración en el tiempo, tiene 3 fases (Díaz Parra 2013: 5): Una primera viene marcada por el deterioro de la zona al marchar las capas con mayores ingresos a áreas suburbanas. Se produce entonces la degradación, envejecimiento y deterioro de los edificios, a la par del envejecimiento de la población. Los lazos comunitarios quedan debilitados. A continuación, atraídos por factores como precios más bajos, las oportunidades de negocio (el turismo y la proliferación de pisos dedicados a esta actividad es uno de los principales factores de gentrificación y fuente de conflicto), la centralidad del espacio o la significación cultural y social de los centros urbanos, van llegando “sujetos gentrificadores” (Díaz Parra 2013: 10). Esto es, individuos con la suficiente capacidad económica de decisión como para modificar el plano social y los usos de la zona. No encuentran oposición porque los residentes no tienen capacidad social como para oponerse (Díaz Parra 2013: 15). La última fase sería la renovación del espacio urbano y un nuevo desarrollo del área que habría recuperado su dinamismo y del que ya solo se beneficiarían los nuevos residentes.

Una de las consecuencias más perniciosas de la gentrificación está en el aumento de la segregación del espacio urbano en función de las capacidades económicas de la población. Esto da lugar a enclaves que son la expresión geográfica y demográfica de comunidades homogéneas a niveles económicos, sociales y culturales (Díaz Parra 2013: 9). Estos enclaves pueden ser tanto privilegiados (los formados por miembros con suficiente capacidad como para imponer su forma de consumir en un determinado lugar) como no privilegiados (guetos).

Por lo tanto, la gentrificación o elitización del espacio urbano es un grave problema fruto de las dinámicas socio-económicas modernas, con claras consecuencias políticas y culturales. No hay ciudad (El Raval y el Born en Barcelona, la latina en Madrid, el casco viejo de San Sebastián, la ciudad universitaria de Santiago, el Albaicín en Granada, el centro histórico de Ibiza o Rusafa en Valencia son algunos de los numerosos ejemplos de gentrificación producidos en las ciudades españolas en los últimos 20 años (López, Valbona 2020: 3)) que no haya sufrido o esté haciéndolo ahora procesos como los descritos. Las consecuencias no sólo atentan contra la igualdad de oportunidades. Además se produce una pérdida identitaria y del folclore propio, al sustituirse las antiguas formas de producción, consumo y de vida, por otras impuestas desde arriba en procesos de homogenización y asimilación cultural inherentes a la globalización.

Las Agendas Urbanas y los Planes de Acción Local

La actual situación de aumento de la desigualdad social, tanto en el número como en la mayor distancia entre privilegiados y no privilegiados (Sevilla et al. 2013: 113), es el gran reto que la sociedad actual y sus dirigentes tienen que acometer. Es básico buscar la igualdad de oportunidades y acceso a los servicios básicos, la vivienda, el trabajo o la cultura con una perspectiva que tenga en cuenta factores como el género, la edad, la discapacidad o los recursos socio-económicos. El objetivo es no ampliar las distinciones y la segregación entre ciudadanos y colectivos (Agenda Urbana española 2023: 132).

En este sentido, las ciudades son fundamentales para favorecer entornos donde se favorezca la integración o se consolide la exclusión de personas y grupos sociales. Por lo tanto, el espacio urbano tiene que facilitar un ecosistema basado “en un modelo territorial y urbano que busque la cohesión social, la igualdad de oportunidades y la equidad” (Agenda Urbana española 2023: 133).

Entre las diversas líneas de actuación destacan los procesos de escucha y atención para detectar los barrios y zonas urbanas más vulnerables y poder así dar respuesta eficiente a sus demandas y disfunciones. Es vital promover la renovación y regeneración de la vida urbana, los servicios sociales y de las condiciones de habitabilidad de estos enclaves. Un buen ejemplo de ello es aumentar la dotación, sin olvidar su mantenimiento, de espacios públicos, zonas verdes y parques que la población pueda emplear bajo unos parámetros de equidad y seguridad. También destacan los programas para la creación de actividades de diversa índole (económica, cultural, social, etc.). En conjunto resultan claves para fomentar una buena convivencia ciudadana y un asociacionismo que a la vez, sea vigilante con las condiciones de vida de su entorno (Agenda Urbana española 2023: 134-135).

En definitiva, fomentar la equidad y la cohesión social no pasa por homogeneizar a los distintos barrios, colectivos e individuos porque eso supone una pérdida irreparable de la identidad propia de cada uno de estos entes. Más bien se trata de promover actuaciones encaminadas a favorecer la identidad propia de los barrios y de sus habitantes, sin hacerlos perder su heterogeneidad y procurando su desarrollo en igualdad de condiciones y oportunidades (Agenda Urbana española 2023: 132).

BIBLIOGRAFÍA

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LÓPEZ, C., VALBONA, M. (2020) “Gentrificación y turistificación: dinámicas y estatregias en Barcelona”. Encrucijadas: Revista Critica de Ciencias Sociales. Vol. 21, n.º 1 – 2021 (Ejemplar dedicado a: Sociedades Urbanas: desigualdades, ciudadanía y bienestar / por Antonio Echaves García y María Jesús Rodríguez García). Universidad de Salamanca. Facultad de Ciencias Sociales.

SEVILLA BUITRAGO, A. (coord.) et al. (2012) "Conflictos de la ciudad contemporánea: un sondeo internacional". Urban, n.º S03 (sep 2012), p 107-137.

WEBGRAFÍA

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El problema de la vivienda en España. Una aproximación histórica al fenómeno de la especulación inmobilaria

 

Decíamos ayer El problema de la vivienda en España

“La entrada de España en el euro, la drástica reducción de los tipos de interés, una regulación fiscal favorable a la adquisición de la vivienda, la generalización del acceso a un crédito barato, una legislación urbanística más permisiva y la deriva empresarial adoptada por las corporaciones locales en sus políticas urbanas, conformaron una suerte de tormenta perfecta, de la que resultó el periodo de efervescencia inmobiliaria más intenso y duradero de la historia de España.”(Górgolas 2019: 136).

La cita anterior de Pedro Górgolas ilustra la secuencia de causas de la burbuja inmobiliaria que asola España desde finales del siglo XX, y que hoy ya en 2023, lejos de haber sido revertida, vuelve a inflarse en el contexto de las políticas expansivas de gasto tras el estancamiento provocado por la pandemia de COVID-19 en 2020 (La Moncloa 2023). Pero no sólo de medidas económicas y sociales se alimenta la burbuja actual, sino que un factor primordial ha sido la nula crítica y depuración de responsabilidades sobre los ejecutores y sobre el propio modelo económico español adoptado con el cambio de siglo (Dioni 2021: 25).

Pero es necesario volver la vista atrás, a la especulación inmobiliaria que creció a partir de 1996 y estalló en forma de crisis en 2008. La depresión causada (económica y social), el deterioro del territorio y el medio ambiente, la extrema precarización social, el colosal desgaste político y democrático y la retracción económica sin precedentes (Górgolas 2019: 84), implican el análisis de las causas y de los distintos ciclos económicos que se fueron sucediendo y en como las políticas, medidas y actitudes ocasionaron el perjuicio causado.

Siguiendo las tesis de Kindleberger (Kindleberger, Aliber 2012: 186) se puede analizar la burbuja inmobiliaria que azota la economía española. Se identifican las fases que se viven en un ciclo alcista, hasta la crisis financiera al explotar la burbuja de precios de los activos en un proceso íntimamente relacionado con las depreciaciones de moneda. A las consecuentes quiebras bancarias le sucede la desaceleración, el estancamiento del PIB y los aumentos en el desempleo. De este modo, Kindleberger amplía el trabajo de Schumpeter de principios del siglo XX sobre los ciclos económicos para poder explicar las crisis de alcance mundial como la Gran Depresión de 1929 o la Gran Recesión de 2007.

La primera causa que explica la creación de burbujas de especulación inmobiliaria está en la avaricia de los especuladores que buscan beneficios en los continuos aumentos de precios de un bien concreto, en este caso, la vivienda (Maluquer de Motes 2014: 26). Tal especulación provoca a su vez una burbuja de crédito, puesto que siempre habrá dinero que pueda re-invertirse y nuevos inversores que quieren participar de la extracción de beneficios. Sin duda, para favorecer esta burbuja es también necesaria una ausencia de regulación alentada por las políticas neoliberales que se desarrollaron en los años 80 (Kindleberger, Aliber 2012: 159). Este proceso se dio en España en el período entre 1996 y 2007, pero fue común a otros muchos países en aquel período (Estados Unidos, Gran Bretaña, Irlanda, Islandia, Sudáfrica, etc.) y también en otros momentos (países nórdicos a principios de los 80, Alemania y Francia en los 90, etc.).

Esta fase es identificada como fase de manía o euforia: el crecimiento sólido y las buenas expectativas de futuro, se transforman en un aumento acelerado de los precios de los inmuebles como valor físico de referencia y de seguridad. Aquí aparece la burbuja, como aumento de los precios de un bien que no se pueden explicar bajo los parámetros clásicos de las leyes de mercado (Toussaint 2009: 116). La rentabilidad se busca en previsión de futura y rápida venta a un precio más alto. Es lo que corresponde a la parte de ascenso vertiginoso de la gráfica de ciclos económicos de Schumpeter. Pero esta fase no está separada del resto de la gráfica, ya que cada burbuja precede a una crisis, que pondrá los cimientos de la siguiente burbuja. Y tampoco es ajena a los ciclos más largos en el tiempo o de otros países y sectores, ya que al estar inmersos en una economía global e interrelacionada, las expectativas o los cambios afectan las dinámicas propias de una economía particular (Kindleberger, Aliber 2012: 160).

La euforia cambia por depresión cuando los precios reales de mercado de los bienes inmuebles caen por debajo del precio del dinero empleado en las futuras compras. La falta de liquidez y la inmediatez en la asunción de los pagos, obliga a los inversores a vender a la baja lo que provoca el pánico en los mercados (Kindleberger, Aliber 2012: 193).

La necesidad de vender hace que los precios de los productos bajen, y como una profecía auto-cumplida, el precio de los bienes ya no satisfacen las necesidades de liquidez. Los propios bancos tienen problemas para recuperar el capital invertido o prestado y cierran el grifo del crédito en la economía real, con lo cual la actividad económica se frena, baja el consumo, llegan las quiebras y aumenta el desempleo. Se forma así una bola de nieve que va aumentando según se suceden y repiten los acontecimientos (Stiglitz 2010: 32).

La particularidad de la crisis de 2008 fue que aunó en un mismo evento el estallido de dos fenómenos de especulación, uno inmobiliario, pero también otro financiero. Al estallar la burbuja de precios de bienes inmuebles, los productos financieros asociados a ellos, como hipotecas y otros más complejos de carácter especulativo, también implosionaron. Esto llevo a la pérdida de confianza entre los actores del mercado financiero que irremediablemente se tradujo en falta de crédito y liquidez para la economía real (Kindleberger, Aliber 2012: 213).

La especulación inmobiliaria tiene en la ideología neoliberal y en la desregulación de los mercados, un campo abonado para su proliferación y crecimiento. Particularmente en el caso de España, donde se suman una serie de factores que añaden nuevas implicaciones al desaguisado económico. El principal de ellos es la apuesta por una economía especulativa asociada a la construcción (Jiménez Romera, Fernández Ramírez 2014).

La primera consecuencia de la especulación inmobiliaria es que acaba creando fenómenos que no se explican bajo las leyes de oferta y demanda. Los aumentos en el parque de viviendas construidas no satisfacen la alta demanda, puesto que los precios de venta o alquiler, están fuera del alcance de las personas que desean acceder a la vivienda en propiedad o bajo renta. Se da así, la paradoja de “casas sin gente; y gente sin casa” (Jiménez Romera, Fernández Ramírez 2014).

Esta falla del mercado ha provocado un sobre-endeudamiento de las familias que tienen que dedicar mucho esfuerzo para pagar una vivienda. Los jóvenes tienen muy difícil independizarse y esto redunda en efectos demográficos perniciosos, como la baja natalidad y el envejecimiento de la población. Todo ello supone la laminación del derecho a la vivienda digna (Dioni 2021: 79). Pero también las empresas ven subir sus deudas para hacer frente a los pagos inmobiliarios, lo que les resta competitividad ya de por sí devaluada, por la dependencia de energía, materias primas y tecnologías de España ante otros países (Maluquer de Motes 2014: 39) (Jiménez Romera, Fernández Ramírez 2014).

Este efecto se ve agravado por otra consecuencia de la especulación inmobiliaria: la caída en la confianza en la economía nacional que se tradujo en el aumento del precio del dinero para las empresas y el estado español. Esto al final hizo inevitable el rescate por parte de las autoridades europeas, con la pérdida efectiva de soberanía y la imposición de ciertos modelos sociales-económicos que han generado malestar y contestación social. El austercidio, los recortes, el adelgazamiento del ya escuálido sector público, y en especial, el desmontaje de la educación y sanidad públicas.

Otra consecuencia del modelo económico basado en la especulación inmobiliaria ha sido la imposición de un modelo de urbanismo concreto y neoliberal, que si bien ha sido aceptado por la inmensa mayoría de la población, está provocando severos choques con la tradición cultural y las formas de vida autóctonas. Fenómenos como la turistificación o la gentrificación están generando conflictos al usurpar la función social de la vivienda en pro del beneficio capitalista (Dioni 2021: 165). Al mismo tiempo, ha generado notables impactos medio ambientales sobre el territorio, al ponerlo en su totalidad a disposición de la construcción y la especulación (Aldomà Buixadé, Pélachs Mañosa, Solé Figueras 2021: 46). La factura de todos estos impactos, al igual que la económica, parece que se han dejado para las generaciones futuras (Jiménez Romera, Fernández Ramírez 2014).

La última consecuencia notable del estallido de la burbuja especulativa inmobiliaria es el descubrimiento de los fraudes, estafas, corrupciones, ineficacias e ineptitudes que se produjeron durante el punto álgido de la manía, pero también antes, cuando se cimentaron las políticas y regulaciones (des-regulaciones la mayoría de las veces) que la permitieron (Kindleberger, Aliber 2012: 236). En el caso español, ha traído además la consecuencia del pinchazo de una burbuja bancaria propia (Bosch 2021: 17). El derroche en infraestructuras y la corrupción política de todas las instituciones (Maluquer de Motes 2014: 55), en especial, las autonómicas (Castaño 2011: 36), como se explica en el informe Auken.

Y por último, pero no menos trascendente, una creciente desafección de los ciudadanos ante la política y la democracia, a la que ven como ineficaz y fuente de corrupciones e indignidad.

Por todo ello es preciso no olvidar las causas, transcurso y consecuencias de la última crisis provocada por la especulación inmobiliaria. En el caso de España, el daño causado tanto a la economía, como a la política, al medio ambiente y a las propias condiciones de vida y dignidad de la ciudadanía, implican poner mecanismos que impidan una nueva burbuja especulativa con un bien básico como la vivienda (Górgolas 2019: 110). En realidad, cualquier bien básico debería estar muy regulado para evitar la especulación y la restricción de facto a su acceso o consumo (Toussaint 2009: 119).

En definitiva, es básico evitar la “miopía del desastre” apuntada por Galbraith en 1991. Pero es vital, a su vez, poner negro sobre blanco las responsabilidades, incluidas las penales, y el coste -económico, social, político, ideológico, moral y cultural- de las prácticas, teorías y actos de políticos, economistas, banqueros, constructores y de toda la sociedad en su conjunto. La gravedad de la crisis obliga a ello (Górgolas 2019: 14).

BIBLIOGRAFÍA

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