Decíamos ayer El problema de la vivienda en España
“La entrada de España en el euro, la drástica reducción de los tipos de interés, una regulación fiscal favorable a la adquisición de la vivienda, la generalización del acceso a un crédito barato, una legislación urbanística más permisiva y la deriva empresarial adoptada por las corporaciones locales en sus políticas urbanas, conformaron una suerte de tormenta perfecta, de la que resultó el periodo de efervescencia inmobiliaria más intenso y duradero de la historia de España.”(Górgolas 2019: 136).
La cita anterior de Pedro Górgolas ilustra la secuencia de causas de la burbuja inmobiliaria que asola España desde finales del siglo XX, y que hoy ya en 2023, lejos de haber sido revertida, vuelve a inflarse en el contexto de las políticas expansivas de gasto tras el estancamiento provocado por la pandemia de COVID-19 en 2020 (La Moncloa 2023). Pero no sólo de medidas económicas y sociales se alimenta la burbuja actual, sino que un factor primordial ha sido la nula crítica y depuración de responsabilidades sobre los ejecutores y sobre el propio modelo económico español adoptado con el cambio de siglo (Dioni 2021: 25).
Pero es necesario volver la vista atrás, a la especulación inmobiliaria que creció a partir de 1996 y estalló en forma de crisis en 2008. La depresión causada (económica y social), el deterioro del territorio y el medio ambiente, la extrema precarización social, el colosal desgaste político y democrático y la retracción económica sin precedentes (Górgolas 2019: 84), implican el análisis de las causas y de los distintos ciclos económicos que se fueron sucediendo y en como las políticas, medidas y actitudes ocasionaron el perjuicio causado.
Siguiendo las tesis de Kindleberger (Kindleberger, Aliber 2012: 186) se puede analizar la burbuja inmobiliaria que azota la economía española. Se identifican las fases que se viven en un ciclo alcista, hasta la crisis financiera al explotar la burbuja de precios de los activos en un proceso íntimamente relacionado con las depreciaciones de moneda. A las consecuentes quiebras bancarias le sucede la desaceleración, el estancamiento del PIB y los aumentos en el desempleo. De este modo, Kindleberger amplía el trabajo de Schumpeter de principios del siglo XX sobre los ciclos económicos para poder explicar las crisis de alcance mundial como la Gran Depresión de 1929 o la Gran Recesión de 2007.
La primera causa que explica la creación de burbujas de especulación inmobiliaria está en la avaricia de los especuladores que buscan beneficios en los continuos aumentos de precios de un bien concreto, en este caso, la vivienda (Maluquer de Motes 2014: 26). Tal especulación provoca a su vez una burbuja de crédito, puesto que siempre habrá dinero que pueda re-invertirse y nuevos inversores que quieren participar de la extracción de beneficios. Sin duda, para favorecer esta burbuja es también necesaria una ausencia de regulación alentada por las políticas neoliberales que se desarrollaron en los años 80 (Kindleberger, Aliber 2012: 159). Este proceso se dio en España en el período entre 1996 y 2007, pero fue común a otros muchos países en aquel período (Estados Unidos, Gran Bretaña, Irlanda, Islandia, Sudáfrica, etc.) y también en otros momentos (países nórdicos a principios de los 80, Alemania y Francia en los 90, etc.).
Esta fase es identificada como fase de manía o euforia: el crecimiento sólido y las buenas expectativas de futuro, se transforman en un aumento acelerado de los precios de los inmuebles como valor físico de referencia y de seguridad. Aquí aparece la burbuja, como aumento de los precios de un bien que no se pueden explicar bajo los parámetros clásicos de las leyes de mercado (Toussaint 2009: 116). La rentabilidad se busca en previsión de futura y rápida venta a un precio más alto. Es lo que corresponde a la parte de ascenso vertiginoso de la gráfica de ciclos económicos de Schumpeter. Pero esta fase no está separada del resto de la gráfica, ya que cada burbuja precede a una crisis, que pondrá los cimientos de la siguiente burbuja. Y tampoco es ajena a los ciclos más largos en el tiempo o de otros países y sectores, ya que al estar inmersos en una economía global e interrelacionada, las expectativas o los cambios afectan las dinámicas propias de una economía particular (Kindleberger, Aliber 2012: 160).
La euforia cambia por depresión cuando los precios reales de mercado de los bienes inmuebles caen por debajo del precio del dinero empleado en las futuras compras. La falta de liquidez y la inmediatez en la asunción de los pagos, obliga a los inversores a vender a la baja lo que provoca el pánico en los mercados (Kindleberger, Aliber 2012: 193).
La necesidad de vender hace que los precios de los productos bajen, y como una profecía auto-cumplida, el precio de los bienes ya no satisfacen las necesidades de liquidez. Los propios bancos tienen problemas para recuperar el capital invertido o prestado y cierran el grifo del crédito en la economía real, con lo cual la actividad económica se frena, baja el consumo, llegan las quiebras y aumenta el desempleo. Se forma así una bola de nieve que va aumentando según se suceden y repiten los acontecimientos (Stiglitz 2010: 32).
La particularidad de la crisis de 2008 fue que aunó en un mismo evento el estallido de dos fenómenos de especulación, uno inmobiliario, pero también otro financiero. Al estallar la burbuja de precios de bienes inmuebles, los productos financieros asociados a ellos, como hipotecas y otros más complejos de carácter especulativo, también implosionaron. Esto llevo a la pérdida de confianza entre los actores del mercado financiero que irremediablemente se tradujo en falta de crédito y liquidez para la economía real (Kindleberger, Aliber 2012: 213).
La especulación inmobiliaria tiene en la ideología neoliberal y en la desregulación de los mercados, un campo abonado para su proliferación y crecimiento. Particularmente en el caso de España, donde se suman una serie de factores que añaden nuevas implicaciones al desaguisado económico. El principal de ellos es la apuesta por una economía especulativa asociada a la construcción (Jiménez Romera, Fernández Ramírez 2014).
La primera consecuencia de la especulación inmobiliaria es que acaba creando fenómenos que no se explican bajo las leyes de oferta y demanda. Los aumentos en el parque de viviendas construidas no satisfacen la alta demanda, puesto que los precios de venta o alquiler, están fuera del alcance de las personas que desean acceder a la vivienda en propiedad o bajo renta. Se da así, la paradoja de “casas sin gente; y gente sin casa” (Jiménez Romera, Fernández Ramírez 2014).
Esta falla del mercado ha provocado un sobre-endeudamiento de las familias que tienen que dedicar mucho esfuerzo para pagar una vivienda. Los jóvenes tienen muy difícil independizarse y esto redunda en efectos demográficos perniciosos, como la baja natalidad y el envejecimiento de la población. Todo ello supone la laminación del derecho a la vivienda digna (Dioni 2021: 79). Pero también las empresas ven subir sus deudas para hacer frente a los pagos inmobiliarios, lo que les resta competitividad ya de por sí devaluada, por la dependencia de energía, materias primas y tecnologías de España ante otros países (Maluquer de Motes 2014: 39) (Jiménez Romera, Fernández Ramírez 2014).
Este efecto se ve agravado por otra consecuencia de la especulación inmobiliaria: la caída en la confianza en la economía nacional que se tradujo en el aumento del precio del dinero para las empresas y el estado español. Esto al final hizo inevitable el rescate por parte de las autoridades europeas, con la pérdida efectiva de soberanía y la imposición de ciertos modelos sociales-económicos que han generado malestar y contestación social. El austercidio, los recortes, el adelgazamiento del ya escuálido sector público, y en especial, el desmontaje de la educación y sanidad públicas.
Otra consecuencia del modelo económico basado en la especulación inmobiliaria ha sido la imposición de un modelo de urbanismo concreto y neoliberal, que si bien ha sido aceptado por la inmensa mayoría de la población, está provocando severos choques con la tradición cultural y las formas de vida autóctonas. Fenómenos como la turistificación o la gentrificación están generando conflictos al usurpar la función social de la vivienda en pro del beneficio capitalista (Dioni 2021: 165). Al mismo tiempo, ha generado notables impactos medio ambientales sobre el territorio, al ponerlo en su totalidad a disposición de la construcción y la especulación (Aldomà Buixadé, Pélachs Mañosa, Solé Figueras 2021: 46). La factura de todos estos impactos, al igual que la económica, parece que se han dejado para las generaciones futuras (Jiménez Romera, Fernández Ramírez 2014).
La última consecuencia notable del estallido de la burbuja especulativa inmobiliaria es el descubrimiento de los fraudes, estafas, corrupciones, ineficacias e ineptitudes que se produjeron durante el punto álgido de la manía, pero también antes, cuando se cimentaron las políticas y regulaciones (des-regulaciones la mayoría de las veces) que la permitieron (Kindleberger, Aliber 2012: 236). En el caso español, ha traído además la consecuencia del pinchazo de una burbuja bancaria propia (Bosch 2021: 17). El derroche en infraestructuras y la corrupción política de todas las instituciones (Maluquer de Motes 2014: 55), en especial, las autonómicas (Castaño 2011: 36), como se explica en el informe Auken.
Y por último, pero no menos trascendente, una creciente desafección de los ciudadanos ante la política y la democracia, a la que ven como ineficaz y fuente de corrupciones e indignidad.
Por todo ello es preciso no olvidar las causas, transcurso y consecuencias de la última crisis provocada por la especulación inmobiliaria. En el caso de España, el daño causado tanto a la economía, como a la política, al medio ambiente y a las propias condiciones de vida y dignidad de la ciudadanía, implican poner mecanismos que impidan una nueva burbuja especulativa con un bien básico como la vivienda (Górgolas 2019: 110). En realidad, cualquier bien básico debería estar muy regulado para evitar la especulación y la restricción de facto a su acceso o consumo (Toussaint 2009: 119).
En definitiva, es básico evitar la “miopía del desastre” apuntada por Galbraith en 1991. Pero es vital, a su vez, poner negro sobre blanco las responsabilidades, incluidas las penales, y el coste -económico, social, político, ideológico, moral y cultural- de las prácticas, teorías y actos de políticos, economistas, banqueros, constructores y de toda la sociedad en su conjunto. La gravedad de la crisis obliga a ello (Górgolas 2019: 14).
BIBLIOGRAFÍA
ALDOMÀ BUIXADÉ, Ignasi; PÉLACHS MAÑOSA, Albert; SOLÉ FIGUERAS, Aimada. Nuevas ruralidades. Barcelona: UOC. 2021.
BOSCH, Joaquim (2021). La patria en la cartera. Barcelona: Ed. Ariel.
CASTAÑO, Federico (2011). El despilfarro: la sangría de la España autonómica. Madrid: Espasa Forum.
DIONI, Jorge (2021). La España de las piscinas. Madrid: Ed. Arpa. 2021.
GÓRGOLAS, Pedro (2019). La burbuja inmobiliaria de la “década prodigiosa” en España (1997-2007): políticas neoliberales, consecuencias territoriales e inmunodeficiencia social. Reflexiones para evitar su reproducción. EURE.
KINDLEBERGER, Ch.; ALIBER, R. Z. (2012). “La crisis financiera perennemente presente”. En: Historia de las crisis financieras. Barcelona: Ed. Arial. pp.: 164-234.
JIMÉNEZ ROMERA, Carlos; FERNÁNDEZ RAMÍREZ, Cristina (2014). Casas sin gente, gente sin casas: el fracaso del modelo inmobiliario español. INVI, 82.
MALUQUER DE MOTES, Jordi (2014). La economía española en perspectiva histórica. Barcelona : Pasado & Presente, cop..
STIGLITZ, Joseph (2010). Caída Libre. Trad. Miguel Alcántara. Madrid: Ed. Tauris.
TOUSSAINT, Eric (2009). Las crisis global. Madrid: Ed. El viejo topo.
WEBGRAFÍA
LA MONCLOA (2023) – Gobierno de España. Medidas económicas y sociales en la crisis de la COVID-19. Consultado el 07/01/25. URL: https://cutt.ly/C2jDMQ7.
