Decíamos ayer El problema de la vivienda en España: Una perspectiva geográfica a sus ramificaciones en el Urbanismo.
Decíamos antes de ayer El problema de la vivienda en España. Una aproximación histórica al fenómeno de la especulación inmobilaria.
y decíamos el lunes El problema de la vivienda en España.
Voy a publicar aquí una serie de recomendaciones a hacer ante el paso de comprar una vivienda. Los pasos y requisitos que indico se basan en mi experiencia personal y en las necesidades que he tenido recientemente. Son, por lo tanto, el resultado de un aprendizaje tras una situación penosa que no se ha aliviado pese a tener un profesional inmobiliario (de hecho se ennegreció) y en la que ha tenido mucho que ver el lugar en el que se encuentra la vivienda que nos gustó, tras un arduo proceso de búsqueda y de visitas a viviendas en oferta.
En ese primer paso, la búsqueda de vivienda, es fundamental, sobretodo para no perder tiempo, y en muchas ocasiones dinero, si hay que pagar las gestiones de una agencia, tener muy claro el formato de vivienda que se quiere. Reflexionar y realizar un trabajo previo de investigación sobre el mercado de la vivienda en el que queremos vivir. Su localización geográfica y también social. Y desde luego, no perder nunca de perspectiva las condiciones de la vivienda: número de habitaciones y baños, capacidad de almacenamiento, estado y naturaleza de la cocina, plazas de aparcamiento, exteriores, luminosidad, etc.,etc.,... Y por supuesto, las condiciones físicas y también legales de la propiedad en la que al final vamos a pagar.
Cosas a tener en cuenta al comprar una casa:
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Nota simple Registro de la propiedad → quién es el propietario y si hay cargas. Siempre hay que comprobar que la vivienda se encuentra libre de cargas.
Certificación registral tiene carácter de documento público jurídico. -
Tener en cuenta si ha pasado Inspección Técnica de Edificios (ITE). A partir de los 50 años de construcción es obligatoria pasarla cada 10 años. Ver si está vivienda la ha pasado ya.
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¿Existe comunidad de propietarios y/o de vecinos? Puede acarrear más gastos. Si la hay certificar si hay morosidad, gastos comunes, imprevistos, proyectos que requieran derramas, y obtener los estatutos.
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Ayuntamiento → Ver si hay algún proyecto para la zona, cambio de función del suelo prevista en el PGOU, si existe alguna denuncia, etc.
También valorar el IBI que paga esta vivienda cada año, actualmente.-
Fuera de Ordenación (FO), esta es quizás la primera de las cosas que deberías averiguar, ver si está en el PGOU (Plan General Metropolitano de Ordenación Urbana) del Ayuntamiento al que pertenece o no. Si la vivienda está Fuera de Ordenación vas a tenerlo realmente complicado si tienes que solicitar los suministros básicos, por no decir que casi imposible.
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Situación legal. Averigua la situación legal en que se encuentra la casa, así evitarás comprar las multas, deudas o heredar problemas que el vendedor no te ha dicho. Para ello puedes ir al registro de la propiedad y no está de más pedir información también al propio Ayuntamiento.
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Licencias del suelo, uso, obras, residuos y recogidas de basuras, etc.
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Estado de la vivienda: Fontanería, electricidad, techumbre, cimentación, muros, etc.
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Conocer el valor mínimo de la vivienda. Las comunidades autónomas fijan unos precios mínimos a los que se puede vender un inmueble, para evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al real y así pagar menos impuestos. Este valor mínimo se calcula habitualmente tomando como referencia el valor catastral, al que se le aplica un coeficiente corrector en función de la ubicación del inmueble, su antigüedad, etc.
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¿certificación tasacional para conocer el valor exacto de la propiedad?
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Gastos asociados a la compra: Inmobiliaria, notaria, escritura pública, inscripción en el registro, tasas e impuestos (IVA, transmisiones patrimoniales,), costes, etc.
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Impuestos: artículo 1455 del Código Civil, establece que “los gastos por la escritura pública corren a cuenta del vendedor, y los de primera copia y posteriores a la venta, se hará cargo el comprador.”
En cuanto a los impuestos:
- El comprador pagará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
- El vendedor en la declaración del IRPF, tributará por una pérdida o ganancia patrimonial.
- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo pagará el vendedor si corresponde con el año en el que se efectúa la compraventa.
- Al tratarse de fincas rústicas, no está el Impuesto de plusvalía, pero sí lo habrá para viviendas, y lo pagará el vendedor.
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Ver qué sucede con el tema del seguro del hogar.
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Dar un par de buenos paseos por la zona. Sobretodo ahora en verano, uno de tarde-noche. O ir con el coche y dar una vuelta.
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Conexiones: Teléfono e Internet.
Información sobre el inmueble
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Calificación y clasificación del suelo: Verifica si la vivienda está ubicada en suelo urbano consolidado, urbanizable, o no urbanizable, y las implicaciones legales que ello conlleva.
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Conformidad con el planeamiento urbanístico vigente: Comprueba si la vivienda cumple con las normativas y planeamientos municipales aplicables, o el planeamiento correspondiente (normas urbanísticas municipales)
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Licencia de primera ocupación: Confirma que la vivienda cuenta con la licencia de ocupación que acredita que su construcción se ajusta al proyecto aprobado.
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Cargas y servidumbres urbanísticas: Verifica si la propiedad está sujeta a algún tipo de carga o limitación, como zonas de cesión obligatoria o derechos de paso.
Información sobre el edificio y la construcción
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Estado de conservación: Asegúrate de que la edificación cumple con las condiciones de habitabilidad y no tiene órdenes de rehabilitación o derribo pendientes.
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Adecuación a normativas específicas: Confirma que cumple con normas ambientales, acústicas, o de protección del patrimonio si es aplicable.
Información adicional
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Historial urbanístico: Revisa si existen modificaciones puntuales o ajustes normativos recientes que afecten a la parcela o al edificio.
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Documentación registral y catastral: Verifica que la descripción en el Registro de la Propiedad y en el Catastro coincide con la realidad física y urbanística.
Procedimientos recomendados
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Consulta con el Ayuntamiento: Pide un certificado urbanístico y asegúrate de que la vivienda se ajusta al planeamiento vigente
Qué información puedo pedir a un ayuntamiento sobre la vivienda que
quiero comprar
#### 1. Información sobre la
situación legal de la propiedad
Una de las primeras
cuestiones a considerar al comprar una vivienda es su situación
legal. Es esencial asegurarse de que la propiedad no tenga problemas
legales que puedan afectar la compra. Por ello, es recomendable
solicitar al ayuntamiento:
- **Certificado de dominio**:
Este documento proporciona información sobre quién es el
propietario actual de la vivienda y si existen cargas o gravámenes
sobre la misma, como hipotecas, embargos o cargas fiscales.
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**Historial de regulaciones**: Preguntar sobre cambios en la
normativa urbanística que hayan afectado a la propiedad puede
ofrecer una visión clara de su situación legal y de posibles
futuras limitaciones.
- **Licencias de obras**: Es
importante verificar que cualquier obra realizada en la vivienda
cuenta con las licencias correspondientes y se llevó a cabo conforme
a la normativa vigente.
#### 2. Información
urbanística
El planeamiento urbano de la zona donde se
encuentra la vivienda también es un aspecto crucial en el proceso de
compra. Algunos de los datos relevantes que se pueden solicitar
incluyen:
- **Plan de urbanismo local**: Este documento
describe cómo se desarrollará la zona y si hay planes para nuevas
construcciones, infraestructuras o servicios públicos que puedan
impactar en la calidad de vida.
- **Clasificación del
suelo**: Preguntar sobre si el terreno está clasificado como urbano,
rural o de especial protección puede influir en posibles usos
futuros de la propiedad.
- **Regulaciones sobre
edificabilidad**: Esto incluye saber cuántos metros cuadrados se
pueden construir, qué alturas se permiten y otras restricciones que
podrían ser relevantes si se piensa en hacer reformas o
ampliaciones.
#### 3. Servicios e infraestructuras
La
ubicación de la vivienda también juega un papel esencial en la toma
de decisiones. Por lo tanto, es útil obtener información sobre los
servicios públicos y las infraestructuras disponibles, tales
como:
- **Acceso a transporte público**: Conocer la
cercanía a estaciones de metro, autobuses u otros medios de
transporte puede afectar la movilidad y calidad de vida.
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**Equipamientos y servicios**: Solicitar información sobre la
proximidad a hospitales, centros educativos, parques y zonas
comerciales es fundamental para evaluar la conveniencia del lugar.
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**Estado de las infraestructuras**: Preguntar sobre el estado de
carreteras, redes de saneamiento y suministro de agua puede prevenir
sorpresas desagradables en el futuro.
#### 4. Cargas
fiscales y regulaciones locales
Las implicaciones fiscales
y regulatorias son otro aspecto esencial a considerar. Es aconsejable
preguntar al ayuntamiento sobre:
- **Impuestos asociados a
la propiedad**: Infórmate sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles
(IBI) y otros impuestos locales que se aplican a la vivienda.
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**Normativas comunitarias**: Comprender las normas que rigen la
convivencia en áreas residenciales, como horarios de descanso y
normas sobre mascotas, puede ayudar a evitar conflictos con los
vecinos.
- **Subvenciones y ayudas disponibles**: En
algunos casos, los ayuntamientos ofrecen programas de asistencia
financiera o subsidios para la compra de viviendas. Conocer estas
opciones puede aportar un alivio económico significativo.
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5. Información ambiental
El estado ambiental de la zona
es otro aspecto que puede influir en la decisión de compra. Se debe
solicitar:
- **Estudios de impacto ambiental**: Estos
estudios evalúan cómo afectaría un plan de desarrollo al medio
ambiente y pueden mostrar riesgos potenciales relacionados con la
salud y bienestar de los residentes.
- **Información
sobre inundaciones o riesgos naturales**: Es crucial conocer si la
propiedad está en una zona propensa a inundaciones, deslizamientos
de tierra o cualquier otro riesgo natural que pueda impactar la
seguridad de los residentes.
#### 6. Proyectos futuros
La
planificación futura de la zona también es un factor determinante
al momento de decidir sobre la compra de una vivienda. Preguntar
sobre:
- **Proyectos de desarrollo urbano**: Conocer sobre
planes para nuevas construcciones, centros comerciales o cambios en
la infraestructura puede ayudar a anticipar cómo podría cambiar la
vecindad en el futuro.
- **Planes de rehabilitación o
mejora urbana**: Algunas áreas pueden estar sujetas a procesos de
revitalización que pueden aumentar el valor de la propiedad a largo
plazo.
Por último, mi recomendación definitiva es una vez que se ha decidido la vivienda que queremos comprar es acudir al ayuntamiento donde está ubicada y solicitar el certificado de infracción inmobilaria. Será necesario pagar la tasa correspondiente y asumir la espera administrativa, pero aún dependiendo de contenidos que incluyen unos ayuntamientos u otros, ofrecerá el estado legal de la propiedad. El histórico de actuaciones culminado con la información sobre si pende algún tipo de investigación inmobilaria o adminsitrativa, multas o incluso amenaza de derribo. Por eso es un documento muy válido y necesario, y se puede solicitar incluso antes de pagar unas arras o comenzar el proceso para firmar una hipoteca. En el último paso, en el levantamiento de escritura, el notario, gracias a la nueva ley hipotecaria aprobada en 2022 y modificada tanto en julio de 2025 como para este enero, tiene la obligación de comentar esta situación del estado de la vivienda en conversación privada con los compradores, dando los pormenores de lo que supondrá adquirir la propiedad. Pero se pueden ahorrar innumerables quebraderos de cabeza antes de llegar a ese momento ejerciendo este derecho.
