El problema de la vivienda en España: A tener en cuenta a la hora de alquilar una vivienda

Decíamos ayer El problema de la vivienda en España: A tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda.

Decíamos antes de ayer El problema de la vivienda en España: Una perspectiva geográfica a sus ramificaciones en el Urbanismo.

Decíamos el martes El problema de la vivienda en España. Una aproximación histórica al fenómeno de la especulación inmobilaria.

y decíamos el lunes El problema de la vivienda en España.

Si los consejos que humildemente proponía ayer a la hora de comprar una vivienda eran fruto de la experiencia, qué decir del alquiler cuando llevo ya casi veinte años viviendo de alquiler. Con varios parones, muchas mudanzas y distintas experiencias por varias provincias del estado. Así que me veo en la necesidad y la posibilidad de facilitar una serie de cuestiones a tener en cuenta ante la disyuntiva de vivir de alquiler.

La primera de todas ellas es bastante evidente y emana del hecho público y notorio de que vivir de alquiler es "tirar el dinero". Que es mucho mejor tener una propiedad e ir pagándola poco a poco, que no traspasar una cantidad de dinero mensual a un tercero por el concepto del alojamiento. Este mantra es un axioma y un lugar común instalado en el subconsciente del españistaní medio. Es fruto de muchos años del establecimiento de una política interesada en fomentar la propiedad como parte del lucrativo negocio inmobilario. Para dotarlo de dinamismo, y de paso cubrir las necesidades habitacionales del estado, desde los tiempos no tan remotos del franquismo se procuró una política inmobiliaria que hablará en términos de propiedad y que incluía un sistema crediticio favorable a la extensión de las hipotecas, garantizando los avales y los créditos. De este modo, muy resumido eso sí, el volumen de viviendas compradas por las clases trabajadoras ha ido en aumento, lo que a su vez ha facilitado al sector de la construcción mucho trabajo, y al especulativo-financiero pingües ganancias.

La transición a la democracia no cambió esta inercia y el paso a través de las burbujas y recesiones, lo que ha hecho ha sido apuntalar el discurso de que ante la necesidad humana de alojamiento, mejor comprar y tener en propiedad, que estar de inquilino. Así, y como indicó con mucho resumir, se ha desprestigiado y desposeído de función social al alquiler, en beneficio de la compra.

¿Qué quiero decir con esto? Muy sencillo: Si hoy en día se piensa que estar de alquiler es "tirar el dinero", tiene que ver con la perspectiva de seguridad a través de la propiedad. Vivir de alquiler es una posibilidad ante una emancipación o una situación concreta de emergencia o cambio, pero lo que en otros países del Norte de Europa es una posibilidad vital totalmente plena de lógica y sentido vital, en España es un absurdo. Porque pasas a vivir a expensas de las necesidades, vicios y tejemanejes de los caseros. Porque estarás desprotegido. Porque tu vida se complicará (un episodio que me gusta mucho es cuando el inquilino tiene que gestionar las incidencias y reparaciones de la vivienda propiedad de su casero), carecerás de seguridad y será imposible hacer planes a largo tiempo, incluidos algunos tan fundamentales como tener hijos, estudiar o aligerar la carga de trabajo. Los alquileres acaban mostrándose como una solución eventual, durante un tiempo. Y encima y cada vez más, ante el crecimiento de las rentas, con menor o ninguna capacidad de ahorro para los inquilinos.

De este modo se produce un nuevo traspaso de rentas desde las clases trabajadoras a las clases rentistas. Estas por lo general, han consistido en pequeños propietarios también salidos de las clases productivas que parasitan un bien inmobiliario para beneficio propio. Pero a peor al mercado del alquiler han llegado grandes capitales y grandes propietarios, patrios e incluso extranjeros (la mayoría) para despojar de función social al alquiler, encariciendo hasta el absurdo los alquileres, generando conflictos a varios niveles en las ciudades y pueblos, y agravando la crisis de vivienda en España que tiene sus inmensas ramificaciones a nivel social, económico y político.

En cuanto a los consejos y procesos a seguir para alquilar una vivienda, muchos de ellos son los mismos o cuando menos similares a los que ayer veíamos cuando pensamos en comprar una vivienda. Pero evidentemente hay diferencia y procedimientos propios que es vital tener en cuenta para no tener futuras sorpresas. Y aún con todo, aún llevándolo al día, no dejando impagos, quejas o desperfectos, probablemente, por no decir seguro, vas a tener problemas.

El primer consejo es pensar detenidamente dónde y cómo queremos vivir. Analizar la zona donde vamos a buscar el alquiler, las ventajas e inconvenientes que tiene con respecto a asuntos como la disponibilidad de servicios, transportes y accesos, el tipo de vecindario, zonas verdes, etc. Lo mismo se puede decir en cuanto a las propias condiciones de la vivienda: número de habitaciones, baños, tipo de cocina, climatización, salidas al exterior, terrazas, portal, garaje, trastero, etc. No debe de olvidarse pedir al futuro casero garantías en el estado de la vivienda así como de sus instalaciones. Ya que estaremos de alquiler tendremos más libertad, en teoría, para amoldar estas situaciones ante nuestras necesidades, pero tenerlas claras de antemano ayudan para sobrellevar el pago de la renta.

Una vez sabemos dónde y cómo queremos nuestra próxima vivienda, vamos al mercado del alquiler. Concertaremos citas para ver los inmuebles que nos interesan y nos los enseñarán, por lo general, agentes inmobiliarios. En estas visitas es fundamental inspeccionar las instalaciones (grifos, cisternas, caldera, llaves de luz, manetas de puertas, de los armarios, que los cajones van bien, y las persianas). Examinar con mimo las paredes para ver posibles humedades, manchas o imperfecciones. Cuidado en este punto con los pisos "recién" pintados porque pueden tapar desperfectos que más tarde aflorarán. Lo mismo con las ventanas y puertas y el aislamiento que ofrecen ante el ruido o la contaminación. Examinar también con atención las instalaciones comunes: ascensor, portal, escalera, zona de trasteros, contadores y el garaje.

En esas visitas es pertinente cuestionar al agente, o al propietario si está presente, en cuanto al estado de todas estas cuestiones, a las normas de uso que pueda tener la comunidad. También hay que recabar información clave en cuanto a quién se hace cargo de las reparaciones, de los suministros, si es la primera vez que alquilan o no, el histórico de alquiler en su caso o por qué se fue el úlitmo inquilino. Evidentemente, si se percibe retiencia a satisfacer estas cuestiones, a mostrar documentación o incluso a hacer fotos del inmueble, mejor huir. Son señales ineludibles de que algo malo avecina.

 

Por ello el primer consejo es salir de la lógica individual para pasar a la colectiva. Ante esta situación general y la particular de estar sólo ante un casero (del tipo que sea) que es apoyado por la administración, la legalidad vigente y el sistema socio-económico es necesario asociarse. Compartir experiencias y encontrar lugares donde poder expresarse y sentirse acompañado ante esta lucha desigual y compleja. Por eso, si vives de alquiler o vas a hacerlo, no dejes para mañana lo de ponerte en contacto con el sindicato de inquilinos, el inquilinato, de tu ciudad o provincia. Si no existe, es recomendable hasta empezar a movilizar uno porque seguro que cerca habrá organizaciones y asociaciones que tengan el tema de la vivienda y del alquiler entre sus preocupaciones.

Por lo tanto, una vez que tienes un apoyo cooperativo, y con el, una asesoría o consultoría legal y de acción, habrá que tener en cuenta:

1. Esto parece una tontería, pero ante la avalancha de contratos fraudulentos expedidos por inmobiliarias sin escrúpulos y el intrusismo de fondos buitre y corporaciones fundamentadas en la especulación financiera, es clave comprobar que quien alquila la vivienda, quien aparece en el contrato como arrendador es el propietario de la vivienda. Esto es fácil de comprobar. Se puede pedir una nota simple al registro de la propiedad o un certificado urbanístico al ayuntamiento donde se ubique la vivienda. Si se trabaja con un intermediario, una agencia inmobiliaria, te lo deberán dar sin problemas junto a al referencia catastral.

2. El intermediario. Cuestión espinosa. Lo primero de todo es asegurarse de que tienen mandato expreso del dueño de la vivienda para negociar el alquiler. Una vez comprobado hay que tenerlos en perspectiva como figura mediadora entre arrendador y arrendatario, es decir, entre casero e inquilino. Eso no quiere decir que lo vayamos a ver como un árbitro independiente, ecuánime o neutral. Actuará a favor del dueño, por una razón muy sencilla: Cuánta más rotación de alquiler haya más dinero ganan.

   1. En este sentido viene una cuestión a tener en cuenta: ¿quién paga los honorarios del agente inmobiliario? Por lo general, se abonan a la firma del contrato. Y siempre se ha obligado a los inquilinos a que pagasen estas comisiones de intermediación lo que suponía, claramente, un abuso. Había jurisprudencia antes y desde mayo de 2023 con la entrada en vigor de la Ley 12/2023 es obligatorio que sea el dueño de la vivienda, el arrendador o casero, el que recibe los servicios de la agencia (asesorándole, enseñando el piso a interesados, redactando el contrato, etc.), y por lo tanto es quién tiene que pagar estos servicios. Evidentemente, y no me chupo el dedo, se lo repercuten al inquilino, bien en el precio final de la renta, o bien diciendo “si no quieres pagarlo, te dejo sin alquiler y me busco a otro que lo pague”.

3. El contrato. Ni que decir tiene que es preciso leerlo con detenimiento y valorar en que cuestiones se puede negociar. Tiene que incluir necesariamente: el pago inicial, el valor de la renta mensual, la forma de pago, la duración del contrato, la posibilidad y naturaleza de prorrogarlo, actualizaciones de la renta (importante), quién asume los diferentes gastos (impuestos, comunidad, seguro deberían de ir de la mano del casero, y, suministros o pequeñas reparaciones del inquilino), condiciones de cesión, finalización del alquiler (con causas, justificaciones y plazos). Además, se agradece que adjunte fotografías con el estado de la vivienda y de los bienes incluidos, que deberán aparecer listados (inventarios) en caso de viviendas amuebladas.

   1. Imprescindibles en el contrato es la dirección, la referencia catastral de la vivienda, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética (obligatorio para viviendas de más de 50m²). De hecho aconsejo que se incluya una revisión de los equipamientos críticos como la caldera, radiadores, caldera o grifería antes de la firma del contrato. También son obligatorios adjuntar copias de los dnis de los implicados en el contrato.

   2. El precio. Tener en cuenta si el municipio o la zona donde se ubica la vivienda está declarada como zona tensionada, por lo que el precio máximo estará fijado y será ilegal tratar de firmar un contrato con un valor de renta superior.

   3. Actualizaciones de la renta. Asegurarse de que el contrato no incluya estas actualizaciones en base al IPC o al Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Si bien estas subidas del alquiler están ya legisladas, si no aparecen en el contrato no pueden aplicarse. Esto quiere decir que en ningún momento pagaremos más que el valor firmado. Esto nos permitirá un poco de ahorro como inquilinos.
      En cuanto a si se incluyen en el contrato estas actualizaciones de la renta hay que tener 3 consideraciones:

      1. Bajo ningún concepto nos pueden exigir pagos retroactivos de la renta en base al IPC de años anteriores. Es ilegal y denunciable. Es decir, no nos pueden decir, “como no actualizamos al ipc de 2022 me tienes que pagar 67 euros del año 2023”. Repito: es ilegal, es denunciable y existen sentencias favorables a los inquilinos.

      2. Si que nos pueden devengar dentro de la actualización del año en curso el acumulado de años anteriores aunque no lo hubieran actualizado en su momento. Si por ejemplo para 2024 el baremo es de un 1,4%, ese porcentaje si podría aplicarlo al valor de la renta con el ipc de los años anteriores aunque no cobrarán la renta actualizada. Deberían calcular el valor de la renta con el ipc correspondiente de los años en los que no se aplicó, y desde esa renta calcular el porcentaje del año que si que quieren aplicar. Si que pueden hacerlo, pero mi experiencia con los caseros es que son tan vagos e imbéciles que no lo hacen.

      3. En cualquier caso, la actualización de la renta tiene como tope el valor máximo fijado por el gobierno y facilitado por el INE. Si dice que es el 2’3%, el máximo que pueden actualizar es el de 2’3%.

      4. Y aunque no lo sepáis, si se incluye la actualización de la renta a través del ipc, y éste es negativo se puede reclamar una actualización a la baja de la renta, y el casero estará obligado a aceptarla. Es peliagudo pedirlo por no hablar de que se dé un ipc negativo en esta España nuestra, lo sé, pero es una posibilidad real. En todos los casos, se debe anunciar la nueva renta con un mínimo de un mes de antelación a la fecha de finalización o renovación del contrato.

   4. La duración mínima del alquiler es de 1 año para el arrendador y de 6 meses para los arrendatarios. Es decir, a partir del medio año los inquilinos podrán abandonar la vivienda, realizando la comunicación pertinente (normalmente un aviso con un mes de antelación) sin tener que pagar indemnización. Mientras que la obligatoriedad para el casero será de 1 año. Si no cumplen esos plazos la parte perjudicada tendrá derecho a la indemnización, bien incluida en el contrato, o la fijada por la ley. La duración máxima del contrato de alquiler es de 5 años. Esto es, un arrendatario puede ocupar un alquiler durante esos 5 años sin cambios en las condiciones de renta, sólo pagando las actualizaciones por ipc, si son pertinentes. No nos pueden echar de un alquiler si no se ha llegado a ese plazo, y tienen que tener mucho cuidado de iniciar procesos de desalojo o ruptura del contrato dentro de ese plazo.

   5. Tras firmar el contrato la ley obliga a depositar la fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma donde se celebra el contrato. El objetivo es dejar esa cantidad inmovilizada en una entidad neutral, dependiente de la administración regional (con competencias en materia de vivienda) y que ésta, quede disponible para ser devuelta al arrendatario de forma inmediata. Si bien, como digo es obligatorio el cumplimiento (artículo 7, decreto 147/1997) es conveniente comprobar que el arrendador ha cumplido con su obligación.

4. Los suministros. Atendiendo a lo que se haya acordado en el contrato, por lo general, el inquilino se hará cargo de abonarlos. En ocasiones, y como parte de la gestión de la inmobiliaria intermediaria, está agiliza los trámites para dar de alta al nuevo arrendatario como depositante de los suministros (luz, agua, gas). Pero lo más común es que el arrendador “pase” las facturas al inquilino y este le transfiere las cantidades. Recomiendo la primera posibilidad, siempre teniendo claro el dar de baja en tiempo y forma los suministros, o mejor dicho, tu perfil en los suministros de la vivienda, comunicando al intermediario y al casero que se va a pagar hasta tal día. Por lo general, al finalizar el contrato, la fianza queda dispuesta para pagar esos últimos suministros. Pero esto tenéis que saber que es ilegal, y que el deber del casero es restituirla íntegra (si no ha habido desperfectos o impagos que puede demostrar) y por parte de los inquilinos, el de pagar las facturas hasta la fecha de ocupación de la vivienda. Es por eso importante, adjuntar en la comunicación de fin de contrato, el día hasta el que se ocupa la casa que será el día hasta el que se hacen responsable de los pagos.

5. El estado de la vivienda. No será la primera, ni la segunda, ni la quinta vez que entro en una vivienda y me como la mierda que han dejado los anteriores ocupantes. En otros países europeos, por ejemplo en Países Bajos, es obligatorio por ley que el arrendador y/o la agencia intermediaria adjuntar la factura de una empresa de limpieza que ha dejado en perfectas condiciones la vivienda. Aquí sería un trato justo para con los futuros arrendatarios, sobretodo si se consigue que este gasto no se sufragará en la siguiente renta. Pero es que muchas y muchos estamos hartos de entrar a vivir en viviendas que no reúnen unas condiciones mínimas o no cumplen con un estándar de limpieza. Suelos, techos, detrás de los electrodomésticos (que también resulta conveniente hacer una inspección del estado de los mismos, sus años de uso incluidos), cocina, baños, terrazas, ventanas,… son algunas de las instalaciones que acompañan la vivienda y que se supone que ante la entrada de un nuevo inquilino son responsabilidad del casero tener en óptimas condiciones. En todo caso, y aunque no sea obligatorio por ley, se puede negociar a la hora de la firma del contrato, o bien, lo que yo hago, es demostrar con fotos el estado lamentable de la vivienda, y así forzar al casero a asumir después de la firma el pago de una empresa de limpiezas. Y en las cuatro ocasiones que lo he intentado ha colado.

6. Reparaciones. Pueden ser estructurales o de bienes concretos, y pueden deberse al deterioro natural, a un mal uso o a una negligencia por parte de los ocupantes actuales o pasados de la vivienda. La ley indica que en cualquier caso el arrendador debe gestionarlas, esto es, buscar profesionales y productos que solventen la incidencia, y por supuesto, hacerse cargo del pago de las mismas, porque al final son mejoras que se incluyen en su propiedad. Pero lo general, es que mientras se produzcan cuando tu estás usando la vivienda, el casero delega en ti la gestión de esta incidencia y luego ya se ajustará el pago a través de una rebaja en la siguiente renta mensual. Conservar y adjuntar siempre las facturas porque en el caso de pagarlas vosotros, luego incluso os las podéis desgravar (en vez del casero).

7. Fin del contrato.

   1. Somos los inquilinos quienes abandonamos la vivienda. Imprescindible comunicar la fecha de desalojo de la vivienda y fin del contrato con al menos un mes de antelación y por escrito (siempre que el contrato no especifique una fecha de aviso mayor y/o un medio de comunicación determinado). Si hay que dar de baja suministros, incluirlos en la comunicación y la fecha y forma hasta la que se hace responsable del pago. Recordar: puedes rescindir el contrato sin penalización en cualquier momento cuando hayan pasado 6 meses desde la firma de este documento.

      1. Tema de la fianza. Abro aquí un particular. Dependerá de la “salud” o bienestar que tenga la relación entre casero e inquilino. Yo ya he tenido de todo. En las buenas y normales, lo lógico es que se pague ese último mes como un mes más, se abonen las últimas facturas de suministros cuando lleguen (aplicando desgloses si es preciso) y se te devuelva la fianza íntegra en tiempo y forma.
         En las malas y muy malas, y también en caso de que nos echen, lo que recomiendo es no pagar el último mes e indicar que esa fianza depositada es el cobro de la renta de ese último mes y que al finalizar se harán cuentas. Es una ilegalidad o una a-legalidad cuando menos, que me recomendaron hasta 3 abogados diferentes en su momento, porque ante la explicación del caso todos convenían en “haz esto porque no te va a devolver la fianza”. Por cierto, si la cosa se empieza a ponerse fea siempre ayuda presentar escritos bien redactados, que se note que son de mano de un profesional de leyes para tener al casero acojonado.
         La devolución de la fianza tiene un plazo máximo de 30 días desde la devolución de las llaves, y pasado ese plazo el inquilino debe reclamar intereses de demora (artículo 36 LAU).
         Ah, se me olvidaba, siempre me han devuelto la fianza, sino entera, casi siempre, una parte proporcional mayor que la que me correspondía.

   2. Nos han pasado el burofax para que abandonemos la vivienda. Aquí hay varios casos pero todos se basan, fundamentalmente en que quieren ganar más dinero con el alquiler:

      1. En primer lugar hay que recordar que dentro de los primeros 5 años de vigencia del contrato, no pueden echarnos de la vivienda, a menos que inicien procedimientos extraordinarios, y que además están muy determinados en la ley y casi siempre por el mismo contrato de alquiler, como puedan ser por impagos de la renta, desperfectos continuados y demostrados en el bien y la propiedad, comportamientos antisociales, etc.

      2. Indican que necesitan la vivienda para el uso de un familiar. Por mi experiencia esta es la forma más habitual que usan los caseros para desalojar inquilinos con los que están descontentos. Pero ojo, porque sobre el papel, sobre la ley, no lo tienen tan fácil. En primer lugar, tal causa debe estar recogida en el contrato. Si no aparece es ilegal acogerse a ella. Si efectivamente aparece el arrendador tiene que demostrar la “urgencia y la novedad de la situación que implica la necesidad de la vivienda”. Esto es, tienen que acreditar que el familiar indicado necesita vivir en esa vivienda por una situación de fuerza mayor, sobrevenida de imprevisto en tiempo reciente y que carece de otra forma de alojamiento. Tienen que demostrar, con declaración jurada de por medio, que ni el casero, ni ese familiar tienen más viviendas en la localidad. Cosa bastante fácil de comprobar porque deben de aportar los dnis de los familiares involucrados y automáticamente puedes hacer una consulta al registro de la propiedad (pangado la tasa, claro). También tienen que adjuntar un compromiso para que en un plazo inferior a 3 meses estar instalados en la vivienda y empadronados en la propiedad. Si no se cumplen estos requisitos el desalojo es ilegal de pleno derecho, es denunciable y los inquilinos tendrán derecho a indemnizaciones por daños y perjuicios, incluida la vuelta a la vivienda con la misma renta y por un nuevo período nunca inferior a 3 años.

   3. En cualquier caso, deberás desocupar la vivienda en la fecha indicada y dejarla en las mismas condiciones en las que te la encontraste (lógicamente a menos que haya habido intervenciones o reparaciones estructurales de la vivienda). Por ejemplo, si se estropeo un grifo y el casero pagó su reparación, el grifo se queda; si lo compraste y arreglaste tú, te lo puedes llevar, aunque recomiendo no hacerlo. Entregarás las llaves con todas las copias. Realiza fotos del estado de la vivienda el día de entrega de las llaves. Haz las fotos donde se vea claramente un periódico del día, como prueba de vida. Esto es un seguro ante posibles reclamaciones. Y por supuesto ante el caso de que tu tengas que denunciar a tu ya ex-casero (lo mismo si hay que denunciarlo con el contrato vigente).

Por último, no dejes de tener en mente y a mano la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Te aseguro que tu la conocerás mejor que el casero y que los intermediarios (y a veces, incluso que abogados “especializados en materia de vivienda”), y simplemente con parafrasear, citar o adjuntar artículos a tu favor en las comunicaciones con tu casero, tanto formales como informales (dichoso grupo de whatsapp) harán que todos bailen a tu ritmo. Aunque sea temporalmente.